פסק-דין בתיק הפ"ב 43903-06-13

בפני בקשת המבקשת לביטול פסק בוררות שניתן על ידי הבורר עו"ד שלום ששון (להלן: הבורר), ומנגד בקשתם של המשיבים לאישור פסק הבוררות.

1. המשיבים רכשו מבתה של המבקשת, גב' דניאל רז, מחצית מזכויות הבעלות בקרקע שעליה בנוי בית בן שתי דירות (שאינו רשום כבית משותף), שנמצא ברחוב גבעתי 6 בנתניה הידוע כגוש 7932 חלקה 472. על-פי חוזה המכר, הבעלות בחלקה במושע מתחלקת בין המבקשת למשיבים בחלקים שווים כאשר היחידה המזרחית שייכת למשיבים והיחידה המערבית שייכת למבקשת.

בהמשך נערך "הסכם שיתוף" לחתימת המבקשת והמשיבים, ובו נקבע בסעיף 19 כי " לשמשון [המשיב 1] תהיה הזכות לסגור בקיר בלוקים את הרחבה התחתונה - היציאה מהמרתף ולהשאיר דלת גישה למשאבה הנמצאת בשטחה של דניאל ואשר בבעלות שמשון. בכל מקרה, למען הסר ספק, לדניאל אין כל זיקת הנאה - בגישה מהרחוב לביתה דרך החניה של שמשון ולא דרך הרחבה התחתונה". הוראה זו מקנה למשיבים זכות שימוש ייחודית ברחבה התחתונה ומאפשרת למשיבים גישה לקו ביוב ומתקן השאיבה בשטחה של המבקשת. כפי שאפרט בהמשך, סביב הוראה זו סבה עיקר המחלוקת בין הצדדים בענייננו.

2. לאחר קבלת החזקה בדירה פנו המשיבים למבקשת לצורך חתימת הסכם השיתוף, אך המבקשת סירבה לחתום על המסמכים. בסופו של יום נחתם הסכם השיתוף על ידי המשיבים וגב' דניאל רז.

3. המשיבים הגיעו תובענה לבית משפט השלום בנתניה בתיק 3506-11-09 ובה תבעו פירוק שיתוף בחלקה על דרך רישום בית משותף או רישום הסכם שיתוף. במהלך הדיונים הסכימו הצדדים להעביר את הסכסוך להכרעת בורר יחיד ולשם כך נחתם בין הצדדים הסכם בוררות.

4. ביום 26.2.13 ניתן פסק ביניים בתובענה לפירוק שיתוף (להלן: פסק הביניים), וביום 20.5.13 ניתן פסק בורר נוסף בהמשך לפסק הביניים.

5. כפי שעולה מפסק הבינים אין מחלוקת בין הצדדים כי כל השטח הבנוי בחלק המזרחי של החלקה הוא בשימוש יחודי של המשיבים ואלו כל השטח הבנוי בחלק המערבי של החלקה הינו בשימושה היחודי של המבקשת.  המשיבים טענו בפני הבורר כי להם זכות השימוש היחודית ברחבה התחתונה הצמודה לשטח הבנוי המצוי בחלק המזרחי בחלקה ואילו המבקשת טענה כי זהו שטח משותף. במהלך חקירתה הנגדית בפני הבורר  הוסיפה וטענה כי למעשה כל השטחים שאינם בנויים ובכלל זה החצרות, הגינות, הכניסות והחניות של שני הצדדים הינם שטחים משותפים וכך הוצג למשיבים טרם שהתקשרו בהסכם.

6. בפסק הביניים דחה הבורר את טענות המבקשת בעניין השטחים המשותפים. הבורר לא נתן אמון בגירסת המבקשת כאילו לא ידעה על קיומו של הסכם השיתוף, תוך שהוא מפנה לחקירתו הנגדית של עו"ד ישעיהו רונן שהעיד כי המבקשת היתה מודעת להסכם השיתוף בזמן אמת (סעיף ג.2.). אחיזה נוספת למסקנתו  מצא הבורר בגרסתה של גב' דניאל רז המפורטת בתצהירה ובעדותה ממנה למד כי בתה של המבקשת המשיכה להתנהג כאילו מדובר ברכוש של אמה כשהיא מסייעת לה במכירתו, ולהתרשמותו המבקשת המשיכה להתנהג באופן דומה. על יסוד עדויות אלו סבר הבורר כי בתה של המבקשת לא היתה חותמת על הסכם השיתוף ללא ידיעתה של אמה ומבלי שזו  הייתה שותפה מלאה למהלך (סעיף ג.3.).

עוד ציין הבורר בהקשר זה כי גב' דניאל רז ועו"ד ישעיהו רונן לא סיפקו הסבר מניח את הדעת לחתימתה  של הבת דניאל  על הסכם השיתוף ולהבהרת נסיבות החתימה המעוררות תהיה, ובכלל זאת לא ניתן מענה לשאלה מדוע הועבר למוכרת הסכום של 7,000 ש"ח שהיו מותנים בחתימת המבקשת על הסכם השיתוף (סעיף ג.4.).

7. כמו כן דחה הבורר בפסק הביניים את גירסת המבקשת לפיה המשיבים היו מודעים לכך שהרחבה התחתונה הינה רכוש משותף, על יסוד התרשמות הבורר כי " גירסת הנתבעת לוקה בחוסר אמינות ואף סותרת את העדויות שהובאו מטעמה". כתימוכין לקביעתו ציין הבורר כי " עוה"ד ישעיהו דן רונן שערך את הסכם המכר הצהיר כי התובע ביקש מלכתחילה חזקה ושימוש בלעדיים ברחבה התחתונה וכי תוקם ברחבה זו גדר המפרידה בין שטחו לשטחה של הנתבעת (ראה סעיף 7 לתצהירו). לאור הדברים ולנוכח הסכם השיתוף שאכן נחתם על ידי דניאל רז ברור כי לא ניתן לקבל את טענת הנתבעת לפיה היה ברור לכל המעורבים כי מדובר ברכוש משותף" (סעיף ג.1.).

בנוסף הבהיר הבורר בפסק הביניים כי אימוץ גירסת המבקשת בעניין זה תביא לתוצאה אבסורדית שכל החצר הינה רכוש משותף והיא יכולה לעשות כבשלה בחניה ובחצר הסמוכים לבית המשיבים. לעמדתו, תוצאה זו גם אינה עולה בקנה עם התנהגות הצדדים לאורך השנים מאז הרכישה, ועומדת בסתירה לנורמה בישראל לפיה לכל קוטג' יש חצר פרטית שאינה חלק מהרכוש המשותף (סעיף ג.7.).

8. בסיכומו של פסק הביניים הגיע הבורר לכלל מסקנה כי " בנקודת זמן מסוימת הצדדים הסכימו על הנוסח הזה, גם אם ההסכם עצמו לא נחתם על ידי הנתבעת לבסוף" (סעיף ג.5.), ולפיכך קיבל את גירסת המשיבים וקבע כי כל השטח הבנוי בחלק המזרחי לרבות השטחים הלא בנויים הסובבים חלק זה הוא בשימושם ובחזקתם הייחודית, וכל השטח הבנוי בחלק המערבי לרבות השטחים הלא בנויים הסובבים חלק זה הוא בשימושה ובחזקתה הייחודית של המבקשת. בנוסף קבע הבורר כי למשיבים תהיה זכות גישה לתחזוקת ברכת הביוב התת קרקעית שנמצאת בשטח המבקשת (סעיף ג.10.).

על יסוד קביעות אלו הורה הבורר על פירוק השיתוף בחלקה באופן של רישום הסכם שיתוף במקרקעין. לדידו, נוסח הסכם השיתוף יהיה דומה לזה שעליו חתמו המשיבים עם גב' דניאל רז למעט שבמקום השם של בת המבקשת יבוא שמה של המבקשת. הבורר הורה לצדדים להכין לחתימה את הסכם השיתוף והמסמכים הנלווים לצורך חתימה בנוכחותו, תוך הבהרה כי היה והמסמכים הנדרשים לא יוכנו כהוראתו יוטלו הוצאות עונשיות על הצד שעיכב את ביצוע הפסק והמסמכים יערכו על ידו (סעיף ג.11., 12.).

9. בהמשך לפסק הביניים ניתן פסק הבורר ביום 20.5.13, ובו נאמר כי ביום 24.4.13 התקיימה ישיבה ובה נכחו הצדדים ובאי כוחם. במעמד זה חתמו המשיבים על כל המסמכים הנדרשים לרבות הסכם השיתוף והתשריט שצורף לו. בעוד שהמבקשת סירבה לחתום על המסמכים ואף קרעה בהפגנתיות את התשריט (סעיפים 3-6). בהתחשב בנסיבות אלו, קבע הבורר כי " הסכם השיתוף עליו חתמו התובעים ביום 24.4.13 הינו תקף ומחייב את הצדדים ..." (סעיף 7), תוך השתת הוצאות על המבקשת ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 5,000 ש"ח + מע"מ (סעיף 12).

טענות הצדדים

10. לטענת המבקשת, הבורר חרג מסמכויותיו בפסק הביניים ובפסק הבורר - הן במובן הצר של חריגה מגדר המחלוקת שהתוו הצדדים בכתבי הטענות, והן במובן הרחב של פגיעה בזכויות יסוד חוקתיות וחוקיות של המבקשת.

11. המבקשת מפרטת בבקשתה כי הבורר חרג מסמכותו בעת שהצהיר על הסכמה שלא היתה בינה למשיבים, כאשר הצהרה זו לא נתבקשה בכתב התביעה. המבקשת מוסיפה כי לאורך ההליך המשפטי לא העלו המשיבים טענה לקיומו של הסכם שיתוף שנחתם עימה ולא ביקשו סעד הצהרתי בעניין זה. המבקשת מדגישה כי בינה לבין המשיבים לא היו יחסים חוזים היא לא מכרה להם את הדירה ולא חתמה עימם על הסכם כלשהוא.

12. עוד טוענת המבקשת כי הבורר חרג מסמכותו כאשר ציווה על הצדדים להכין לחתימה את הסכם השיתוף בצירוף כל המסמכים הנלווים (תשריט, מש"ח וכיוצא באלה) על-פי הנוסח שהוכתב על ידו על ידי המשיבים וזאת חרף התנגדותה של המבקשת. בנוסף הבהיר הבורר כי אם המסמכים לא יוכנו על ידי הצדדים יכינם בעצמו והצדדים יזומנו למעמד החתימה תוך הטלת הוצאות עונשיות על הצד הסרבן, וכך אכן נעשה בפועל. בהקשר זה מדגישה המבקשת כי המשיבים לא עתרו בתביעתם לחייב את המבקשת לחתום על הסכם שיתוף, וציווי זה מהווה, לשיטתה, פגיעה בזכויותיה הקנייניות, בחופש החוזים ובאוטונומית הרצון של הפרט.

13. לטענת המבקשת, לא מתקבל על הדעת כי דייר בבית משותף שחפצה נפשו להצמיד לדירתו חלק מהרכוש המשותף, ולא קיבל את הסכמת יתר השותפים, יוכל לחייב את שותפיו להסכים להצמדה או לחייב את שותפיו לחתום על הסכם שיתוף ולכפות בדרך זו רצונו. לתמיכת טענתה מפנה המבקשת לתקנה 12(ב) לתקנות המקרקעין בפרק ג' סימן א', שם נקבע כי חתימת השטר בפני הרשם תיעשה רק לאחר ששוכנע כי מהות העסקה ותוצאותיה המשפטיות הובנה כראוי וכי הצדדים חותמים מרצונם (תקנה זו חלה גם לעניין רישום הסכם שיתוף מכוח תקנה 40).